Comment ouvrir son agence de gestion locative ?

Métier d’une grande richesse, la gestion immobilière permet d’établir des relations de long terme avec les propriétaires et de travailler main dans la main avec eux pendant des années. C’est aussi la promesse d’un revenu régulier pour l’agence, à l’inverse de la transaction qui est (par définition) plus fluctuante. Il est donc tentant, pour un professionnel, qu’il soit novice ou aguerri, de lancer son agence de gestion locative ou d’intégrer un service dédié aux prestations déjà proposées par son enseigne existante.

Que vous envisagiez de lancer une nouvelle structure ou de compléter vos services actuels, cet article est fait pour vous : nous allons vous expliquer, par le menu, comment ouvrir une agence de gestion locative et comment intégrer ce type de prestation.

Comment ouvrir son agence de gestion locative ? Les formalités à remplir pour lancer sa structure

Les démarches permettant d’ouvrir une agence de gestion locative ne diffèrent pas de celles qui conduisent à lancer une enseigne dédiée à la transaction. Il s’agit de créer sa structure et d’obtenir une carte professionnelle en justifiant des aptitudes et des garanties nécessaires. La seule différence résidant dans la mention portée sur la carte immobilière. Voyons tout cela dans le détail, étape par étape.

La création de l’activité

Une agence de gestion locative est une entreprise : celle-ci doit donc être créée, et votre activité de gestionnaire de biens déclarée. La mise en place de votre activité suppose de…

• Déposer en préfecture une déclaration d’activité,
• Choisir un statut juridique et un nom commercial,
• Déposer des statuts rédigés et signés,
• Ouvrir un compte social et y déposer un capital,
• Ouvrir un compte séquestre et acquérir un livre de tenue de compte.

Une fois la structure créée, il faut obtenir la carte professionnelle.

L’obtention de la carte professionnelle immobilière

La carte professionnelle est l’incontournable sésame dont vous devez disposer pour ouvrir votre agence de gestion locative. La demande se fait auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie du département dans lequel vous souhaitez lancer votre activité. Son obtention suppose de remplir un certain nombre de conditions.

Les compétences professionnelles

La profession d’agent immobilier est réglementée. À ce titre, un professionnel qui souhaite ouvrir son agence de gestion locative doit justifier d’un diplôme de niveau Bac +3 au moins (ou équivalent) dans les domaines du droit, de l’économie, du commerce ou de l’immobilier.

Néanmoins, un diplôme n’est pas obligatoire pour ouvrir son agence, l’expérience professionnelle offrant une alternative (comme nous l’avons longuement expliqué dans cet article). Si vous pouvez justifier d’un certain nombre d’années comme salarié ou cadre dans une entreprise dont l’activité est en lien avec le secteur de l’immobilier (3, 4 ou 10 ans selon les cas de figure), sous la responsabilité d’un titulaire de la carte professionnelle, il vous sera possible d’obtenir malgré tout votre sésame.

La moralité

Une autre condition associée à l’obtention de la carte professionnelle, que vous devez remplir pour ouvrir votre agence de gestion locative, consiste à montrer patte blanche en termes de moralité.

Concrètement, pour exercer, vous ne devez pas avoir fait l’objet d’une condamnation pour crime ou d’un emprisonnement (pendant plus de trois mois) pour l’une des infractions listées par la loi Hoguet, article 9 (recel, blanchiment, trafic de stupéfiants, etc.), au cours des dix ans qui précèdent la demande. Ni avoir fait l’objet d’une mesure d’interdiction définitive d’exercer votre métier. La CCI peut vous demander un extrait de votre casier judiciaire (bulletin n°2) ou s’arroger le droit de mener son enquête par elle-même.

L’assurance RCP et la garantie financière

La délivrance de la carte professionnelle est soumise à la présentation de justificatifs prouvant que vous avez souscrit…

• Une assurance responsabilité civile professionnelle.
• Une garantie financière.

Notez que la garantie financière est obligatoire dans le cadre d’une activité de gestion locative, puisque vous serez forcé de manipuler des fonds (alors que ce n’est pas nécessairement le cas pour une activité de transaction). Le montant de la garantie doit être égal ou supérieur à 30 000 € pendant les deux premières années d’exercice – si vous lancez votre agence de gestion locative –, et passe à 110 000 € minimum par la suite. Il faut ajouter à cela l’obligation d’ouvrir un compte séquestre.

La mention « gestion immobilière »

Lors de votre demande de carte professionnelle, vous devez préciser quelle mention vous souhaitez voir apparaître sur votre sésame. Autrement dit : quelle activité vous voulez exercer.

Pour ouvrir une agence de gestion locative, c’est la mention « G » qu’il faut sélectionner, pour « gestion immobilière ».

Le lancement de l’agence

Vous voilà en possession de la fameuse carte professionnelle et à la tête d’une entreprise enregistrée. Le plus dur reste à faire ! Car vous devez littéralement lancer votre agence de gestion locative, et notamment…

• Réaliser une étude de marché pour savoir quel secteur est le plus approprié (si ce n’est pas déjà fait),
• Élaborer un business plan,
• Choisir un local dans lequel installer votre agence,
• Recruter des collaborateurs pour monter une équipe.

Restons un instant sur le dernier point, celui qui concerne le recrutement. C’est une étape fondamentale de votre projet d’ouverture d’agence de gestion locative. Car, à défaut de pouvoir tout gérer seul, vous devrez non seulement confier des tâches à votre équipe, mais surtout avoir la possibilité de vous reposer entièrement sur elle ! Ce qui suppose des liens de confiance très forts au sein de la structure… et la mise en place d’une stratégie de recrutement bien pensée.

• D’abord, veillez à sélectionner des collaborateurs sur la base de leurs compétences réelles. Diplôme ou pas, ce qui compte, c’est le savoir-faire et l’expérience. Les membres de votre équipe seront en charge du suivi des bailleurs et des locataires, de la collecte des loyers et des charges, de la régularisation des charges, de l’organisation des visites, de la vérification des dossiers de location, de la rédaction des baux, de la gestion des sinistres, etc. Bref, de tout un tas de responsabilités !
• Ensuite, employez les bons canaux de recrutement. Aujourd’hui, les réseaux sociaux représentent un excellent levier d’embauche, et notamment le plus professionnel d’entre eux : LinkedIn. Vous pouvez lancer une campagne de recrutement sur ce médium et dresser une liste de candidats à recevoir. Vous pouvez également utiliser votre site web d’agence de gestion locative comme relais pour inviter les candidats à vous contacter.

Bien entendu, ce n’est que le commencement : la grande aventure démarre une fois votre agence de gestion locative sur pied et au grand complet. Mais c’est une autre histoire…

Comment ajouter la gestion immobilière à ses prestations ?

Étudions maintenant un autre cas de figure :

Vous gérez déjà une agence immobilière spécialisée dans la transaction, et vous souhaitez ajouter la gestion locative à la liste des services que vous proposez à vos clients.

Vous n’avez pas à vous soucier de créer votre structure. Mais ce n’est pas forcément plus simple pour autant !

Les avantages de la gestion locative comme service complémentaire

La question de la compatibilité entre les deux activités est une sorte de marronnier dans le métier. En effet, la gestion de biens immobiliers revêt de nombreux avantages qui, pour certains, peuvent compenser les incertitudes inhérentes aux métiers de la transaction. La gestion locative permet en effet de…

• Générer un revenu régulier. Alors que l’activité de transaction est fluctuante par nature, puisqu’elle dépend des biens que vous avez en catalogue, la gestion locative garantit à votre agence un revenu récurrent et fixe sous la forme d’honoraires de gestion. Un portefeuille important de biens en location peut ainsi assurer la subsistance de l’agence, même en période de vaches maigres – comme pendant une pandémie, par exemple.
• Consolider le positionnement de son enseigne. La connaissance pointue du marché immobilier que confère cette activité, et surtout, la possibilité de s’installer comme un acteur incontournable dans tous les domaines de la transaction immobilière, fait de la gestion locative un levier puissant de notoriété sur votre secteur.
• Générer des contacts croisés. Tous les pans de l’immobilier sont liés : un propriétaire bailleur est aussi, potentiellement, un vendeur ; un locataire est un futur acquéreur ; et un investisseur peut choisir de confier la gestion du bien qu’il vient d’acheter au professionnel qui l’a accompagné dans son projet. En proposant un faisceau de services qui englobent toutes ces dimensions, vous pouvez devenir le contact privilégié dans tous les cas de figure.
• Valoriser son fonds de commerce. Il ne faut pas oublier qu’une agence immobilière est un commerce, et qu’au moment d’une éventuelle revente de l’enseigne, c’est le portefeuille de clients qui lui confère en grande partie sa valeur. Intégrer la gestion locative à vos services contribue ainsi à valoriser votre fonds de commerce.

Les spécificités de la gestion locative

Ces avantages expliquent pourquoi il est tentant d’ouvrir son agence de gestion locative, mais aussi, dans le cas qui nous intéresse, d’ajouter ce service aux prestations existantes.

Néanmoins, il faut comprendre que les deux activités (transaction et gestion) sont fort différentes et qu’elles ne font pas appel aux mêmes compétences. C’est la raison pour laquelle la carte professionnelle prévoit des mentions distinctes.

C’est sans doute une évidence pour la plupart d’entre vous, mais il n’est pas rare de rencontrer des agents immobiliers qui, au prétexte de leur expérience dans la vente et l’achat, estiment pouvoir tout aussi bien prendre en charge des biens en location.

Or, c’est tout à fait impossible (d’emblée), en raison des spécificités de la gestion locative :

• Les ressources. Un service dédié à la gestion locative nécessite d’avoir le personnel et les outils, donc de recruter des professionnels ayant les compétences adéquates et d’implémenter des solutions logicielles adaptées. Cela représente de gros investissements à très court terme.
• Le risque financier. La somme des investissements à concéder, et l’incertitude d’une rentabilité à moyen terme, font de la gestion locative un risque financier à ne pas négliger pour une agence qui tourne (au départ) uniquement sur de l’achat/vente. Sans même parler de l’aspect juridique de la question, l’obtention d’une carte professionnelle avec mention « G » supposant la souscription d’une garantie financière adaptée à la manipulation des fonds par les agents immobiliers.
• Le temps nécessaire. Une nouvelle activité, c’est du temps en plus à dégager dans les plannings. D’autant que la gestion locative est particulièrement chronophage, et prisonnière des aléas – impossible de savoir à l’avance qu’un dégât des eaux va se produire chez un client ou que le syndic de copropriété va faire toute une histoire de la présence d’un chien chez un locataire qui est sous votre responsabilité.
• La concurrence. Ce n’est pas une surprise : si vous décidez d’ajouter la corde « gestion locative » à votre arc, vous vous mettez d’emblée en concurrence avec de nombreuses autres agences, avec des indépendants qui pratiquent déjà la même activité sur le secteur… et avec les propriétaires bailleurs eux-mêmes, qui disposent de multiples outils pour les aider au quotidien dans la gestion de leurs biens immobiliers. À ce titre, la question du positionnement marketing se pose tout aussi bien pour une agence de gestion locative que pour une enseigne focalisée sur la transaction.

L’option de la mise en nourrice

Alors, mission impossible, le lancement d’un service de gestion locative ? Non, bien entendu : même si ce n’est pas une sinécure, il n’y a aucun obstacle que vous ne puissiez pas franchir dès lors que vous êtes sûr de vous et de vos capacités.

Néanmoins, il existe une alternative susceptible de simplifier les choses : la « mise en nourrice ». Cette pratique consiste, pour une agence immobilière, à confier des biens immobiliers locatifs à un prestataire spécialisé. En d’autres termes : à externaliser son service de gestion.

Des agences qui pratiquent la gestion immobilière proposent ainsi de prendre en charge un portefeuille de biens pour le compte d’une autre enseigne. Cette dernière, qui reste l’interlocuteur unique des propriétaires bailleurs, devient de facto un intermédiaire entre le client et l’agence responsable. Le mandat de gestion est signé avec l’agence cliente de la « nourrice ».

La solution de la mise en nourrice permet à une agence de développer un service de gestion sans avoir à en subir les contraintes : pas de recrutement à effectuer, pas d’investissements à réaliser, pas de tâches administratives et comptables supplémentaires à accomplir.

Les avantages de ce type de service sont nombreux :

• Une prestation clé en main,
• Une rentabilité immédiate,
• Les revenus sans les contraintes,
• La possibilité de se concentrer sur le développement de son portefeuille de biens (prospection et marketing),
• Une collaboration flexible avec l’agence « nourrice »,
• Un service de qualité à proposer aux bailleurs.

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour ouvrir votre agence de gestion locative ou pour adjoindre un service de gestion à votre panel de prestations !