Ce qui va changer au 1er avril 2017 pour les agents immobiliers

Si vous êtes un professionnel de l’immobilier, vous n’avez pas pu passer à côté de cette information : au 1^er avril 2017, certaines choses importantes vont changer qui concernent l’affichage des prix sur les annonces immobilières.

Ces changements sont stipulés dans un arrêté paru le 10 janvier dernier au Journal Officiel – qui précise les modalités de communication sur les tarifs pratiqués par les professionnels de l’immobilier. Le but de cette démarche ? Permettre aux consommateurs d’y voir plus clair sur les prix.

Concrètement, qu’est-ce que ça va changer pour vous ?

Quelles sont les informations nouvelles que vous allez devoir indiquer sur vos annonces immobilières ?

On vous dit tout de cette loi du 1^er avril 2017 immobilier et de l’impact qu’elle aura sur votre activité !

À quoi sert la loi du 1^er avril 2017 immobilier ?

Le texte de loi du 1^er avril 2017 immobilier précise les modalités d’affichage des annonces immobilières, quelle que soit la prestation concernée : vente, location ou sous-location (non saisonnières).

Il intègre les dispositions qui ont été introduites par la loi ALUR du 24 mars 2014 (dite aussi « loi Duflot ») et abroge de fait l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels de l’immobilier.

Ce texte était resté inchangé depuis 1990 – autant dire qu’il était plus que temps de lui donner un petit coup de lustre… Ce que vient faire la loi du 1^er avril 2017 immobilier.

Pourquoi ? Oh, mais parce que certaines petites choses ont changé depuis 27 ans… et notamment un besoin accru de transparence, ainsi que ce petit truc de rien du tout qu’on appelle Internet !

Affichage des prix : une affaire de transparence et de digital

En effet, le texte vise à uniformiser le vocabulaire utilisé par les professionnels de l’immobilier dans leurs affichages et dans leurs publicités concernant des biens mis en vente ou en location.

L’idée, c’est que le public comprenne mieux les prix des biens et tout ce qu’ils recouvrent – notamment les honoraires des professionnels pour la vente comme pour la location.

En d’autres termes : si vous pratiquez le « prix sur demande », c’est terminé !

(Précision : la loi du 1^er avril 2017 immobilier, en l’état, ne précise pas ce qu’il adviendra des secteurs de l’immobilier où la discrétion tarifaire est une tradition, comme dans les transactions concernant les biens d’exception où le « prix sur demande » est une pratique courante.)

L’autre but de la loi du 1^er avril 2017 immobilier, c’est d’intégrer le site web en tant que support de communication à part entière, au même titre que l’affichage vitrine, la publicité et les supports physiques.

C’était essentiel, et c’est désormais acquis : ce texte prend pleinement en compte la digitalisation des métiers de l’immobilier en réglementant l’affichage dématérialisé suivant les mêmes règles que l’affichage physique.

Mais pour bien comprendre ces changements, revenons un instant sur les règles en vigueur jusqu’à la loi du 1^er avril 2017 immobilier.

Ce que la loi vous autorisait à faire jusqu’à aujourd’hui

Concrètement, jusqu’à ce jour, vous pouviez afficher les prix des biens en y intégrant votre commission : prix FAI (frais d’agence inclus) ou, comme on le dit depuis la loi ALUR, prix HAI (honoraires d’agence inclus). Car on parle désormais d’ « honoraires » et non plus de « commissions » dans le jargon légal.

Il y avait deux cas de figure :

• Les honoraires étaient à la charge du vendeur: vous pouviez afficher un prix FAI ou HAI global. Par exemple, les 300 000 € affichés comprenaient votre commission. Résultat : l’acheteur ne pouvait pas connaître, dans cette somme, le montant représenté par les honoraires d’agence ; ceux-ci pouvaient être de 10 000 € ou de 30 000 €, sans qu’il puisse faire la différence.
• Les honoraires étaient à la charge de l’acheteur: dans ce cas, vous deviez afficher le montant des honoraires en pourcentage dans les annonces et dans les fiches d’information commerciale. Mais ce pourcentage n’avait pas l’obligation d’être mis en avant, et il pouvait y avoir ambiguïté.

Le but de la loi du 1^er avril 2017 est donc de permettre aux clients d’y voir plus clair dans cet entremêlement de prix !

Ce qui change (en bref) avec le nouveau texte

En bref, avec la loi du 1^er avril 2017 immobilier, vous devrez faire apparaître sur vos annonces immobilières des informations plus claires à destination des consommateurs.

Ces informations sont les suivantes :

• Le prix de vente du bien hors honoraires (prix net vendeur) ;
• La personne qui devra payer l’intermédiaire (acheteur ou vendeur) ;
• Le barème des prix des prestations de l’agence ;
• Le montant du loyer mensuel « tout compris » pour les locations (car, oui, le texte instaure également des changements au niveau de la location).

Ces données devront être mises en évidence sur les supports physiques et sur les supports digitaux.

Voilà un aperçu des changements.

Maintenant, entrons dans le détail de cette loi du 1^er avril 2017 !

L’arrêté du 10 janvier 2017 vu dans le détail

Que dit exactement cet arrêté applicable au 1^er avril prochain ?

Voici des faits :

La loi du 1^er avril 2017 immobilier découle de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. Cette loi est à l’instigation du ministère de l’Économie et des finances.

Les 3 grandes modifications prévues dans la loi du 1^er avril 2017 immobilier

Les modifications prévues par le texte sont au nombre de 3 :

• Les annonces immobilières concernant les biens en vente devront systématiquement préciser le prix de vente avec et sans honoraires, ainsi que la personne à qui incombe le paiement des honoraires de l’intermédiaire ;
• Les annonces immobilières concernant les biens en location devront avertir les futurs locataires du montant du loyer mensuel « tout compris », des modalités de décompte des charges locatives, de la surface et de la commune du bien (afin de vérifier notamment le respect du plafonnement des honoraires de location, tel que stipulé par la loi ALUR) ;
• Le barème des prix des prestations proposées par le professionnel de l’immobilier devra être publié également sur le site web, en plus des supports physiques. Les prestations concernées sont : le mandat de vente, la recherche d’investissement locatif, la gestion de biens immobiliers mis en location, etc.

En somme, les principales dispositions qui changent dans la loi du 1^er avril 2017 immobilier touchent à l’affichage des prix des biens et des prestations, ainsi qu’à celle des deux parties de la transaction qui devra prendre en charge le paiement des honoraires du professionnel (l’acquéreur ou le vendeur).

Que se passe-t-il si les honoraires sont indiqués en fonction de la valeur du bien (ou en fonction du montant du loyer) via un pourcentage de la somme totale ?

Dans ce cas, la loi du 1^er avril 2017 immobilier stipule que vous devrez indiquer clairement le mode de calcul des honoraires en fonction du montant envisagé pour la transaction.

Enfin : qui est concerné ?

Tout professionnel qui intervient dans la mise en relation entre acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers.

Comment les annonces doivent-elles être affichées ?

Une fois la question de l’affichage des prix éclaircie, le texte précise ensuite où cet affichage doit se faire, à savoir de façon visible et lisible :

• À l’entrée de l’agence immobilière ou du local commercial où vous recevez la clientèle (pas de changement par rapport à ce qui se faisait avant) ;
• Sur la vitrine de l’agence immobilière ou du local, dans le même format et au même emplacement que pour les annonces actuelles ;
• Sur les vitrines publicitaires situées hors agence immobilière ou local ;
• Et sur tout service de communication au public en ligne que vous utilisez, ainsi que sur toute publicité dématérialisée (site web, profils sociaux, etc.).

Une exception, toutefois : dans le cas où une agence immobilière serait partagée par plusieurs professionnels, il sera possible d’indiquer sur les annonces et sur les supports publicitaires une mention invitant le consommateur à « consulter le barème des prestations sur demande », afin de simplifier l’affichage.

Vous vous demandez peut-être ce qu’ambitionne de faire la loi du 1^er avril 2017 immobilier en instaurant ces règles ?

La réponse est élémentaire : permettre au client en recherche d’un bien immobilier d’obtenir immédiatement un maximum d’information sur les prix, sur tous les supports de communication immobilière utilisés par l’agence.

Ainsi, il y verra plus clair sur les tarifs des uns et des autres – et il pourra mieux faire jouer la concurrence !

Les mentions obligatoires en matière de vente immobilière

Entrons toujours plus dans le détail.

Quelles sont les mentions obligatoires qu’il faudra indiquer dans vos annonces de biens immobiliers en vente ?

Elles sont au nombre de 3 :

1. Le prix de vente du bien affiché au global ET net vendeur lorsque les honoraires d’agence sont à la charge de l’acquéreur. Il faudra donc préciser le prix « honoraires inclus » et « honoraires exclus ». La loi du 1^er avril 2017 immobilier stipule que le premier (prix de vente HAI) devra être indiqué en caractères plus gros que le second (prix de vente net vendeur).
2. La personne à qui incombe le paiement des honoraires (acquéreur ou vendeur).
3. Le montant TTC des honoraires du professionnel, lorsque celui-ci est à la charge de l’acquéreur. Ce montant devra être exprimé en pourcentage de la valeur du bien entendue hors honoraires. Il faudra également faire précéder ce montant de la mention explicite « honoraires » (et non plus « commission »).

Et qu’en est-il lorsque les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur ? Le texte dit juste que « le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur » (Article 3).

Mais la DGCCRF apporte des précisions : dans ce cas, le prix qui doit être mentionné sur l’annonce est bien le prix hors honoraires. Vous devrez toutefois y faire figurer une mention soulignant les modalités de répartition de ces honoraires entre les deux parties.

Également, il subsiste une ambiguïté : concernant l’affichage obligatoire des deux prix de vente (avec et sans honoraires) et la nécessité de valoriser le prix global, le texte ne précise pas dans quel ordre il faudra placer ces deux informations sur l’annonce, ni où exactement elles devront être portées.

Les mentions obligatoires en matière de location immobilière

Le texte de loi du 1^er avril 2017 immobilier énonce également les règles d’affichage à appliquer dans le cadre d’une location ou d’une sous-location.

Les mentions obligatoires à afficher sont :

1. Le montant du loyer mensuel « tous compris », c’est-à-dire avec les charges incluses, avec les mentions « par mois » et « charges comprises » (le cas échéant). Le texte a pensé aux supports physiques sur lesquels la place est parfois limitée, en autorisant l’usage d’abréviations : « /mois » et « CC ».
2. Le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et leurs modalités de règlement ; ainsi que le montant du complément de loyer exigé s’il existe (dans les zones où les loyers sont encadrés, comme Paris depuis un an et demi et Lille depuis le 1^er février 2017).
3. Le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé.
4. Le caractère meublé ou nu de la location.
5. Le montant total TTC des honoraires du professionnel à la charge du locataire, précédé ou suivi de la mention « honoraires charges locatives » (abréviation « HCL » pour les supports physiques).
6. Le montant TTC des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux.
7. La commune où se situe le bien, et le cas échéant l’arrondissement (une mesure qui vise au respect des plafonds de loyers dans les zones où ils sont encadrés).
8. La surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable (ce qui permet au locataire de tenter une action en diminution de loyer s’il constate un écart entre la surface réelle et la surface théorique indiquée dans le bail).

Voilà pour la partie purement locative.

C’est aussi l’occasion d’un petit rappel sur les honoraires des professionnels dans le cadre d’une location :

Le montant de ces honoraires est encadré par l’arrêté du 15 septembre 2014 qui découle de la loi ALUR (dont est également issue cette loi du 1^er avril 2017 immobilier). Ce montant est calculé en fonction de la surface habitable du logement loué, et plafonné dans certaines zones – à 12 € du m2 en zone très tendue comme Paris ; à 10 € en zone tendue comme Lyon, Marseille et Toulouse ; et à 8 € pour le reste du territoire. De plus, le locataire ne verse que sa part des frais, les coûts étant partagés entre le bailleur et le locataire.

Toute la transparence, rien que la transparence

Vous avez bien pris connaissance de ces changements ?

Vous savez ce qu’il vous reste à faire ?

Une seconde : il n’est pas inutile de s’interroger sur les tenants et aboutissants de cette loi du 1^er avril 2017 immobilier et des modifications qu’elle instaure. Car on applique mieux ce que l’on comprend bien, n’est-ce pas ?

Le principe directeur, ici, c’est : la transparence. C’est une constante depuis la loi ALUR de 2014 : l’État veut imposer plus de transparence dans les activités de transaction immobilière.

Il y a deux façons de réagir à ces nouveautés concernant l’affichage :

La première, c’est de s’en plaindre, comme l’a fait la Fnaim en affirmant craindre un « excès » qui pourrait paradoxalement « nuire à l’information » des consommateurs, au sens où le message premier de la loi du 1^er avril 2017 immobilier pourrait finir par se brouiller. (voir cet article sur La Tribune).

La seconde, c’est de l’intégrer et d’en tirer les bénéfices à tous les niveaux.

Expliquons-nous :

La transparence est une excellente chose : d’un côté, elle rassure les clients qui peuvent se plaindre (à juste titre) de l’opacité des honoraires pratiqués par les professionnels de l’immobilier. Et qui se retrouvent trop souvent confrontés à des prix différents, résultat de politiques tarifaires hétérogènes.

Quand un acquéreur potentiel découvre que le bien qu’il convoite est affiché par plusieurs agences immobilières à des prix distincts, avec des différences parfois de plusieurs dizaines de milliers d’euros, le risque est de brouiller la valeur du bien. Aucun professionnel ne peut en sortir vainqueur.

D’un autre côté, cette transparence accrue offre plus de garanties aux professionnels.

D’abord parce que la transparence sur les prix va contribuer à mettre fin aux divergences qui existent dans les pratiques tarifaires, qui produisent des situations concurrentielles : un bien proposé à des prix différents par des agences différentes, parce que ce prix est indiqué « honoraires inclus » et que ces honoraires ne sont pas les mêmes partout.

Ensuite parce que le montant de ces honoraires sera présenté au vendeur ou à l’acheteur avec plus de clarté, et que sa raison d’être sera plus explicite. Dès lors que le client verra concrètement la somme qu’il doit débourser pour bénéficier des services d’un professionnel de l’immobilier, celui-ci devra se montrer le plus transparent possible sur son travail – ce qui ne peut faire que du bien à tout le monde.

Suivez nos articles dès la semaine prochaine sur la question : nous allons vous montrer en quoi cette loi du 1^er avril 2017 immobilier va changer le paysage de l’immobilier, et comment vous allez pouvoir en faire une force commerciale !