Vous êtes gérant d’agence immobilière, négociateur indépendant, tête de réseau, promoteur ou constructeur. Votre activité a un ancrage local avant tout : vous vous adressez à des prospects vendeurs qui vivent dans votre secteur de chalandise, ou à des prospects acheteurs qui tapent des requêtes localisées sur les moteurs de recherche pour trouver le logement de leurs rêves. En bref, 99 % de votre positionnement concerne une zone bien définie autour de votre enseigne.
Toutefois, cette réalité commerciale locale s’appuie forcément sur une connaissance plus globale du marché – une connaissance à l’échelle nationale. S’intéresser à ce qu’il se passe sur l’ensemble du marché, c’est obtenir les informations qui permettent, par la suite, de mieux renseigner ses prospects au niveau local.
Pour vous aider à bien préparer votre rentrée immobilière 2019, nous faisons le point sur le marché et ses grandes tendances : évolution des prix et des transactions, taux d’intérêt, besoins des acheteurs, réglementations. Suivez le guide !
L’état du marché immobilier : prix en hausse et volume de transactions qui ne fléchit pas
La rentrée immobilière 2019 est marquée par une triple tendance : une hausse globale des prix de la pierre sur l’ensemble du territoire, la stabilité du nombre de transactions, et le ralentissement du marché immobilier neuf.
- La hausse des prix dans l’ancien. L’indice Notaires-Insee des prix des logements anciens pour le premier trimestre 2019 (à retrouver sur cette page) enregistre une augmentation de 0,7 % par rapport au quatrième trimestre 2018. La hausse des prix sur un an est constante : + 3,0 % (après 3,2 % l’année précédente), et concerne principalement les appartements : + 3,7 % contre + 2,5 % pour les maisons. Sans surprise, elle est plus soutenue en région parisienne : +3,9 % sur un an (après + 4,2 %), et + 6,4 % pour la seule capitale (après + 5,7 %). Mais la province n’est pas épargnée, avec une hausse de + 2,6 % sur un an (après + 2,8 %). Ces tendances sont enracinées dans le paysage immobilier depuis 2015.
- La stabilité du volume de transactions. Cette hausse des prix sur le marché immobilier ne semble pas impacter les transactions. Le volume annuel reste à un niveau historiquement élevé, avec 985 000 transactions enregistrées sur un an à la fin mars 2019 (en hausse de 2,6 % par rapport au volume enregistré un an plus tôt). Les notaires estiment que le million de transactions pourrait être atteint avant que l’année 2019 ne prenne fin.
- Le ralentissement du marché immobilier neuf. Il y a deux marchés bien distincts en France : l’ancien, d’un côté, qui prospère ; et le neuf, de l’autre, qui souffre. En effet, le volume de ventes dans l’immobilier neuf a reculé de 2,5 % au premier trimestre 2019 en comparaison avec l’année précédente, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Le nombre de mises en vente, lui, a plongé de 37 % ! Une morosité qui s’explique par un contexte défavorable : ponctions étatiques sur les finances des organismes HLM (qui effectuent des commandes « en bloc »), proximité des élections municipales (période traditionnellement mortifère pour les permis de construire), etc.
Le marché immobilier se porte donc mieux que jamais, malgré les tensions sociales de ces derniers mois. Cette tendance s’explique en grande partie par la confiance indéfectible des Français envers la pierre comme placement financier, par le désir des ménages d’accéder à la propriété, et par la baisse des taux d’intérêt (voir plus bas pour ces trois points).
La baisse des taux d’intérêt et l’augmentation des durées d’emprunt
L’autre grande tendance marquante sur le marché immobilier, c’est la bonne santé des emprunts bancaires à des fins d’accession à la propriété. Et pour cause : les taux d’intérêt n’en finissent plus de plonger.
L’Observatoire Crédit Logement/CSA constate, en juin, des taux moyens de 0,99 % sur 15 ans, de 1,17 % sur 20 ans et de 1,39 % sur 25 ans. Des chiffres plus bas que les seuils historiques atteints en 2016, inférieurs même au rythme de l’inflation (une situation inédite en France depuis un demi-siècle…). C’est d’autant plus surprenant que les experts ne cessent d’annoncer, mois après mois, trimestre après trimestre, une « remontée forcée » des taux d’emprunt, au prétexte qu’ils ne peuvent décidément pas continuer de baisser…
En cause ? Des OAT (obligations assimilables du Trésor) dont le taux d’intérêt est passé sous la barre des 0 %. Et des banques centrales qui se montrent toujours aussi accommodantes, ce qui permet aux établissements de prêt de proposer aux emprunteurs d’excellentes conditions de financement.
Si les banques prêtent à des taux avantageux, elles consentent aussi à prêter pendant plus longtemps. L’allongement de la durée d’emprunt est inédit. En moyenne, cette durée est passée de 213 mois (fin 2017) à 229 mois (début 2019), ce qui permet aux ménages modestes et aux jeunes acquéreurs de devenir propriétaires sans que leur pouvoir d’achat ait nécessairement augmenté, et malgré la hausse des prix. Il n’est plus rare, désormais, de souscrire un crédit immobilier sur 30 ans !
Des Français toujours plus attirés par l’immobilier
Ces tendances positives, qui dessinent un marché immobilier en pleine forme, s’expliquent aussi par le goût des Français pour la pierre. L’investissement immobilier reste leur placement favori, loin devant les livrets d’épargne, les contrats d’assurance-vie et les actions boursières. Interrogés par le Crédit Foncier sur leur placement préféré en cas de gain important au Loto, 68 % des Français désignent la pierre sans hésiter.
C’est clair : les Français veulent acheter. Une enquête de l’Observatoire du moral immobilier (commandée par Logic Immo) montre que 3,5 millions de personnes ont un projet immobilier en cours ou en vue, un chiffre en hausse de 13 % depuis janvier. Les trois quarts de ces personnes estiment que c’est le moment idéal pour devenir propriétaire, en raison des taux particulièrement attractifs et de prix qui devraient rester (à peu près) stables durant les 6 prochains mois. (Source des chiffres : La Vie Immo.)
L’encadrement des loyers : retour du dispositif à Paris et mise en place d’une nouvelle condition de révision du loyer
Finissons cet état des lieux du marché immobilier pour la rentrée 2019 en apportant une précision utile aux administrateurs de biens. Nous l’avions déjà évoqué dans notre article au sujet de la loi Elan : en marge de l’application habituelle de l’encadrement des loyers dans 28 agglomérations situées en zone tendue (le décret a été prorogé jusqu’au 31 juillet 2020), le dispositif refait surface à Paris sous une forme expérimentale dès cet été.
Petit rappel : cette mesure contraint les propriétaires à réviser leurs loyers uniquement en cas de renouvellement du bail ou de relocation, et dans la limite de l’évolution de l’indice Insee.
La nouveauté, c’est la mise en place d’une nouvelle condition de révision du loyer. Dès le 1er janvier 2020, une revalorisation supérieure à l’évolution de l’IRL pourra être appliquée en deçà d’un seuil de consommation énergétique donné (331 kWh par m2 et par an). L’équivalent d’une note égale ou supérieure à « E » obtenue à l’issue du diagnostic de performance énergétique.
Le marché immobilier évolue en continu. Il est essentiel, pour les professionnels de la transaction et de la gestion locative, de se tenir au courant des changements et des grandes tendances du secteur. Ces informations vous aideront à mieux préparer votre rentrée immobilière 2019.
Néanmoins, il y a d’autres aspects à ne pas négliger, au-delà du seul marché immobilier. Notamment, les tendances technologiques qui prennent de plus en plus d’importance. Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous renvoyons à nos articles sur les grandes innovations à venir et sur l’essor de la visite virtuelle.
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