Le volume de transactions pour les logements anciens subit une baisse significative cette année : les notaires ont enregistré 835 000 transactions en cumul sur les 12 derniers mois à fin février 2024, soit un recul de 23 % par rapport à la même période l’année passée. C’est le volume le plus faible depuis novembre 2016.
Il semblerait donc que le marché immobilier soit parvenu à son point d’atterrissage. Mais les notaires sont confiants : ils notent un regain d’activité en ce printemps 2024. Pas le plus dynamique de tous les temps, certes ; mais suffisant pour espérer une reprise, poussée par la baisse des taux d’intérêt, la diminution des taux directeurs de la Banque centrale européenne début juin… et la baisse des prix des biens, qui se fait de plus en plus visible. Faisons le point.
L’évolution des prix de l’immobilier dans l’ancien – printemps 2024
En effet, les prix de l’immobilier sont marqués par une tendance à la baisse, d’abord discrète en 2022, mais de plus en plus perceptible à mesure que le temps passe. Ainsi, les logements anciens en France métropolitaine ont baissé de -3,9 % au 4e trimestre 2023, sur une année cumulée. Les prix ont reculé de 3,8 % pour les maisons et de 4,1 % pour les appartements. Cette baisse est plus prononcée en Île-de-France (-6,9 %) qu’en province (-2,9 %).
(Source : « Note de conjoncture immobilière des Notaires de France », avril 2024.)
Mais ce n’est pas le seul enseignement important. Le fait est que cette tendance a toutes les chances de se poursuivre, voire de s’amplifier, dans les prochains mois. Toujours selon le rapport publié en avril par les Notaires de France, le recul atteindrait 5,5 % à fin mai 2024 (il faudra attendre la note de conjoncture suivante pour confirmer ou infirmer cette estimation), avec l’accent mis sur les appartements anciens.
Il faut noter que les projections sont plus modérées en province qu’en région parisienne, sous la barre des 5 %, pour les deux types de logements. Les prix de l’immobilier seraient stables sur un an dans un grand nombre de villes, comme Angers, Brest, Caen, Limoges, Marseille ou Toulouse ; mais en franche diminution à Besançon, Rouen, et surtout à Nantes (-11 %) et Villeurbanne (-15 %). Dans des agglomérations comme Angers, Le Mans, Nantes ou Valenciennes, les maisons anciennes perdraient au moins 10 % de leur valeur sur un an.
La baisse des prix de l’immobilier est plus franche en Île-de-France, avec des prévisions allant jusqu’à -7,3 % à fin juin 2024 sur un an, pour les appartements, et -7,7 % pour les maisons. Le recul attendu est de -7,5 % en petite couronne et de -6,1 % en grande couronne pour les appartements, et de -9,6 % et -6,7 % pour les maisons. Quant à Paris, on s’attend (fin juin) à un prix du mètre carré égal à 9 360 € pour les appartements anciens, soit une baisse annuelle de 7,6 %.
La situation de l’immobilier neuf en France
Que se passe-t-il sur le marché du neuf ? Ici, rien de fameux – ni de nouveau. L’immobilier neuf est caractérisé par une baisse continuelle de l’offre, depuis de nombreuses années. Même si la hausse des prix des matières premières depuis le début de la guerre en Ukraine est susceptible d’expliquer en partie les difficultés récentes, on ne peut que regretter un manque de volonté des pouvoirs publics à cet égard.
Entre mars 2023 et février 2024, seulement 364 800 biens neufs ont été autorisés à la construction, soit 101 900 de moins que sur les 12 mois précédents (-21,8 %). Quant au volume de réservations, il est en baisse constante depuis sept trimestres consécutifs, avec un recul majeur au 4e trimestre 2023 (-33,9 %). Enfin, le nombre de logements mis en vente diminue aussi : -45,5 % sur un an, au 4e trimestre 2023 (-44,1 % pour les nouvelles constructions et -57,6 % pour les constructions sur l’existant).
Quel avenir pour le marché immobilier ?
Les signaux sont plutôt encourageants : ils montrent que l’on se dirige vers une situation plus porteuse. De fait, les Notaires de France soulignent que le 2e semestre 2024 pourrait être marqué par une reprise de l’activité immobilière, avec une poussée des transactions vers le haut. Même si la baisse des prix de l’immobilier n’a pas encore compensé le recul du pouvoir d’achat, et donc de la capacité d’emprunt des ménages, la diminution notable des taux d’intérêt au 1er semestre pourrait inciter les acheteurs à déposer une (nouvelle) demande de crédit et à donner corps à leur projet.
Croisons les doigts pour que le marché reparte bel et bien en cette seconde partie de l’année 2024… et pour que les professionnels aient à nouveau un vivier de mandats dans lequel piocher !
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