Estimation vs Avis de valeur immobilier

L’avis de valeur est un document important pour les agents immobiliers mais aussi pour votre vendeur. Bien souvent négligé faute de temps ou d’outils, il est pourtant le seul document que va garder votre propriétaire à votre départ. Mais revenons sur la définition de l’avis de valeur.

 

Estimation Vs Avis de valeur

Le mot « estimation » est courant dans le jargon des agents immobiliers. Il suffit de taper le mot « connaitre la valeur de mon bien immobilier sur paris » sur Google pour s’en  apercevoir.

En définition, une estimation ou un avis de valeur permet de déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier en vue d’un projet (mutation, vente, renégociation de prêt…) à une date donnée. Vous me direz qu’il n’y a donc pas de différence entre les deux ? Et pourtant le législateur marque bien cette différence. En effet, le terme « estimation » ne peut être utilisé que par des agents immobiliers qui ont le titre d’expert immobilier et donc inscrit auprès de la Chambre des Experts Immobiliers. Enfin, l’expert engage sa responsabilité, alors que l’avis de valeur (ou l’évaluation) rédigé par un agent immobilier non expert n’engage pas la responsabilité de son rédacteur.

En résumé, on utilisera la notion de « Estimation immobilière » pour un document rédigé par un agent expert et d’avis de valeur (ou évaluation) pour un agent non expert. 🙂

 

Les objectifs d’un avis de valeur

Il s’agit d’un document que va conserver votre propriétaire en fin de visite de son bien. Il reflète votre professionnalisme et votre expertise locale, mais vous permet aussi de vous démarquer de la concurrence. La rédaction de ce document doit être structurée, claire, précise et être un vrai support de communication.

Un avis de valeur de qualité = un mandat exclusif au bon prix.

 

Structure d’avis de valeur

On peut découper l’avis de valeur en 3 parties, la 1ere partie permet de décrire en en toute objectivité les caractéristiques du bien estimé avec ses points favorables ou à considérer, les informations financières, l’agencement… c’est aussi un bon moyen de vérifier les connaissances de votre propriétaire sur les pièces à fournir pour la mise en vente et le dérouler d’une vente.

La 2ème partie doit mettre en avant les moyens mis en oeuvre et vos services. Il ne faut pas perdre d’esprit que ce document est votre carte de visite, il doit être vendeur. N’ayez pas peur de donner de l’information !

Quels sont vos engagements de services ?
Mettre en valeur le bien (conseil d’agencement…), réaliser des photos de qualité professionnelle, mettre un rédactionnel approprié, apposer un panneau de commercialisation, afficher le bien sur la fiche vitrine de l’agence (pardon pour les réseaux de mandataires 🙂 ), diffuser l’annonce sur des portails d’annonces immobilières et sur votre propre site internet, réaliser un plan marketing personnalisé dans votre quartier (emailing, flyer, campagne sms), relancer votre base de données acquéreurs et rendre compte 24h/24 de toutes actions commerciales et comptes rendus sur un site internet dédié au bien.

La 3ème partie sert de conclusion et définit au préalable, la nécessité d’effectuer un audit global du bien avant d’établir l’avis de valeur le prix en fonction de l’audit juridique, l’audit fiscal et financier, l’audit technique et l’audit environnemental. Il existe plusieurs méthodes pour définir la valeur moyenne. Nous parlerons ici que de celle qui sont accessible de tous et facilement récupérable. 🙂

 

Méthode par comparaison
Cette méthode est souvent utilisée car collent au plus près du marché local et prend en considération les biens en « vente », les biens « vendu ». Cette comparaison s’appuie sur des biens de même catégorie et prend en compte au minimum : la ville, le type de bien, l’année de construction, le nombre de chambres.

 

Méthode dite du client
Cette méthode prend en compte la valeur souhaitée par le client en fonction de sa connaissance du quartier, de son immeuble… et oui c’est une donnée souvent négligée et pourtant importante pour vos futures négociations de prix.

 

Méthode dite du  » professionnelle »
Cette méthode rassemble les équipes commerciales et met à profit l’ensemble de leurs compétences et savoir-faire acquis par la formation et leurs expériences terrain. On pourra aussi mettre en avant le rapprochement avec vos prospects acquéreurs et voir l’influence du prix sur vos acquéreurs potentiels.

 

Conclusion
L’avis de valeur est un document important pour votre propriétaire et vous donne une vraie légitimité vis à vis de vos concurrents. L’objectif est d’annoncer la réalité de la valeur vénale du bien même si votre propriétaire n’est pas toujours prêt à entendre.