Diagnostic structurel de l’immeuble : de quoi s’agit-il ?

Vous avez peut-être entendu parler du futur diagnostic structurel de l’immeuble ? Publiée au Journal officiel, la loi du 9 avril 2024 prévoit la mise en place d’un nouveau diagnostic technique visant à améliorer la connaissance de l’état du parc par les pouvoirs publics. Et ce, afin d’aider les municipalités à lutter contre l’habitat indigne. Le texte permet aux communes de définir les zones comptant une proportion importante d’habitats dégradés et d’imposer la réalisation d’un diagnostic structurel d’immeuble pour tout bâtiment collectif de plus de 15 ans – ou, à défaut, la remise d’un Plan pluriannuel de travaux. Voici ce que vous devez savoir dans l’attente des décrets d’application.

Diagnostic structurel de l’immeuble : de quoi parle-t-on ?

Près d’1,5 million de logements sont considérés comme « dégradés » dans l’Hexagone (source gouvernementale). Bien que les communes soient en droit de publier des arrêtés d’insalubrité et de péril, dans la plupart des cas, les injonctions à réaliser les travaux indispensables ne sont pas appliquées par les copropriétaires – une situation qui conduit parfois à des drames, comme l’effondrement de deux immeubles insalubres à Marseille en novembre 2018. Avec la loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, les maires devraient désormais disposer des moyens pour répondre à cette problématique.

Désormais inscrit dans le Code du travail (art. L126-6-1), le texte rend obligatoire la réalisation d’un diagnostic structurel d’immeuble pour tout bâtiment collectif d’habitation construit depuis plus de 15 ans (à compter de la réception des travaux). Un document à renouveler au moins une fois par période de 10 ans.

Ce diagnostic inclut :

• Une description des désordres observés portant atteinte à la solidité des immeubles.
• Une évaluation des risques que ces désordres présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers.

Comme la majorité des autres diagnostics immobiliers, ce document devra être réalisé par une personne justifiant des compétences nécessaires, et couverte par une assurance adaptée. Une fois entre les mains des copropriétaires (ou du propriétaire unique), le diagnostic structurel devra être transmis à la commune. En cas de manquement, le maire sera en droit d’imposer sa réalisation d’office, aux frais des copropriétaires.

Quels secteurs sont concernés par le diagnostic structurel ?

Il revient aux communes de déterminer quels secteurs seront concernés par l’obligation de produire un diagnostic structurel d’immeuble. Deux types de secteurs seront touchés :

• Les zones caractérisées par une proportion importante d’habitat dégradé.
• Les zones qui présentent une concentration importante d’habitat ancien, et dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l’état des sols.

Ces secteurs devront être annexés au Plan local d’urbanisme (ou au document qui en tient lieu) ou à la carte communale, comme le prévoit le Code de la construction et de l’habitation, art. L126-6-1. Dans ces zones, tous les bâtiments collectifs à usage d’habitation de plus de 15 ans devront faire l’objet d’un diagnostic structurel – et il est probable que les bâtiments à usage partiel de logement seront concernés par cette obligation.

Le PPPT comme alternative au diagnostic structurel d’immeuble

Le texte prévoit aussi une dispense pour les immeubles disposant d’un Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), à condition que ce document ait été produit par une personne justifiant des mêmes compétences et des mêmes garanties que celles requises pour la réalisation du diagnostic structurel d’immeuble. Le cas échéant, le PPPT devra être transmis à la commune par les copropriétaires ou par le syndic.

L’existence d’un diagnostic technique global en lieu et place du PPPT pourrait également servir d’alternative au diagnostic structurel, dès lors qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans. Mais le texte est mué à ce sujet.

Enfin, la loi intègre diverses mesures dont le but est de lutter contre le mal logement et les marchands de sommeil (qui pourraient voir leurs biens confisqués par les mairies afin d’en faire des lots résidentiels publics), de prévenir la dégradation des bâtiments collectifs, et de faciliter la rénovation des immeubles d’habitation (notamment en assouplissant les règles de majorité au regard du vote des travaux). Un programme d’accompagnement des copropriétés en difficulté devrait aussi être mis en place.

Il ne reste plus qu’à attendre les décrets d’application pour que l’obligation de réalisation d’un diagnostic structurel d’immeuble devienne une réalité.