Nouveau DPE : les clés pour maîtriser la nouvelle formule du diagnostic de performance énergétique

Dans le cadre de votre rôle de conseil, l’accompagnement de vos prospects et clients sur le chemin tortueux des réglementations autour de l’isolation thermique vous contraint à vous tenir au courant des évolutions législatives et des changements techniques qui touchent à toutes les composantes de la problématique énergétique. La nouvelle version du DPE en fait partie.

En effet, dans le but de répondre aux interrogations (et aux inquiétudes) des propriétaires, mais aussi des acquéreurs et des locataires, il est essentiel de connaître et de maîtriser les enjeux du nouveau DPE. Ce diagnostic de performance énergétique nouvelle version est entré en vigueur le 1^er juillet 2021, et il est plus que jamais obligatoire pour les opérations de vente et de location.

Pour conclure notre série dédiée à la rénovation énergétique, aux obligations qui incombent aux propriétaires et à leur accompagnement par les conseillers immobiliers, nous vous proposons un focus sur cette nouvelle norme du DPE, inscrite, par le gouvernement, dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques.

Nouveau DPE : de quoi parle-t-on ?

En 2021, le diagnostic de performance énergétique a fait l’objet d’une réforme ayant vocation à le rendre plus lisible, plus fiable, et plus en adéquation avec les objectifs du gouvernement en matière de lutte contre le réchauffement climatique. Cette refonte, prévue par la loi Elan de 2018, s’inscrit pleinement dans la série de mesures prises à l’occasion de la loi « climat et résilience » de 2021.

Le nouveau DPE est entré en vigueur le 1^er juillet 2021. Pour les logements construits avant 1975, cette nouvelle version a été suspendue quelques mois en raison de résultats anormaux, le temps de revoir la méthode de calcul. Elle a été officiellement instaurée le 1^er novembre 2021, avec annulation des diagnostics réalisés entre juillet et novembre (mais uniquement pour les logements pré-1975 dont la note énergétique était F ou G).

Les dispositions historiques du DPE

En marge des améliorations que nous allons détailler plus bas, ce nouveau DPE ne change pas fondamentalement les dispositions du diagnostic énergétique antérieur. En voici un rappel :

• Un DPE doit obligatoirement être fourni par le propriétaire à ses acquéreurs ou à ses locataires.
• L’étiquette énergie doit figurer sur l’annonce de vente ou de location.
• Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.
• Le DPE fait des recommandations en matière de travaux à réaliser pour atteindre une ou plusieurs classe(s) énergétique(s) supérieure(s).

Le DPE comme outil d’information au service de la loi

Le DPE est un outil permettant d’évaluer la performance énergétique des logements et de leur attribuer une note allant de A à G, de faire des recommandations de travaux, et d’informer les candidats à l’achat ou à la location.

Les obligations qui en découlent varient en fonction du statut du propriétaire et des résultats de l’évaluation :

• Les vendeurs n’ont aucune obligation de réaliser des travaux, le nouveau DPE (comme l’ancien) étant exclusivement informatif – même s’il est devenu opposable.
• Les bailleurs, de leur côté, devront réaliser des travaux en cas de note trop basse (d’abord G, puis F, puis E). Ces travaux découlent des nouvelles obligations au regard de la rénovation énergétique prévues par la loi « climat et résilience » qui, elle-même, vise à identifier (et à sortir du parc locatif) les logements considérés comme des passoires thermiques.

Attention : ce n’est pas le nouveau DPE qui impose ces obligations inédites aux bailleurs, mais bien le cadre législatif qui a évolué. Le diagnostic de performance énergétique a toujours été, et reste, un outil d’information au service de la loi : en l’occurrence, il permet d’identifier avec plus d’acuité les passoires thermiques et de mettre en application les dispositions de la loi « climat et résilience ».

Ce qui change avec la nouvelle norme du DPE : méthode de calcul et opposabilité

Nous avons constaté que le nouveau DPE s’apparente grandement à sa version antérieure, à ceci près qu’il intègre deux changements majeurs : la méthode de calcul a été uniformisée pour l’ensemble des logements, et le diagnostic est devenu opposable. Ce sont les deux principaux points sur lesquels vous devez insister auprès de vos prospects et clients.

Une méthode de calcul uniformisée

La réforme du diagnostic de performance énergétique a surtout pour objectif de garantir une évaluation plus fiable des performances d’un bâtiment. En ce sens, la méthode de calcul n’a pas été transformée, comme on l’entend parfois, mais plutôt uniformisée, c’est-à-dire étendue à l’ensemble des logements. Une évolution qui a permis, au demeurant, de mettre fin au problème des DPE vierges.

Pour bien comprendre cette évolution, il faut en revenir à l’ancienne version du diagnostic. Deux méthodes de calcul cohabitaient et s’appliquaient en fonction de l’année d’obtention du permis de construire :

• La méthode « 3CL » (calcul de la consommation conventionnelle des logements) qui consistait en une étude approfondie des caractéristiques intrinsèques du bâti, comme l’isolation thermique, le système de chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.
• La méthode dite « sur facture », employée pour les logements construits avant 1948, qui se référait aux dépenses énergétiques des occupants. Cette approche, basée sur la consommation réelle, elle-même issue des factures émises pendant une période donnée, posait deux problèmes : 1) elle était liée au mode de vie et aux habitudes de consommation des occupants (autrement dit, un logement pouvait être considéré comme énergivore parce que ses habitants avaient tendance à surchauffer ou à laisser allumer les appareils électroniques). Et 2) en l’absence de factures – par exemple, pour des logements inoccupés –, la consommation ne pouvait tout simplement pas être évaluée, d’où l’existence de DPE vierges.

Avec le nouveau DPE, la méthode de calcul « sur facture » a été définitivement abandonnée, au profit de la seule méthode « 3CL », plus proche de la réalité de la consommation énergétique. Mise à jour et rebaptisée « DPE-3CL 2021 », elle tient désormais compte de l’impact du type d’énergie sur l’émission de gaz à effet de serre, tout en conservant le calcul en énergie primaire, et en pondérant les résultats en fonction d’autres paramètres (comme la zone climatique concernée, ou l’altitude à laquelle est situé le bâtiment).

L’intégration de ce nouveau paramètre a une conséquence concrète : celle de favoriser les logements qui se chauffent à l’électricité ou au bois, aux dépens du fioul et du gaz. Le gouvernement estime que ce changement pourrait impacter 40 % des logements, à la hausse ou à la baisse. Près d’un million d’habitations pourraient ainsi changer de classe à leurs dépens.

Un DPE opposable

La révision du DPE apporte donc une fiabilité méthodologique plus grande. C’était un prérequis nécessaire pour rendre ce diagnostic pleinement opposable. De fait, tous les autres diagnostics techniques l’étaient déjà.

En d’autres termes, le nouveau DPE engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Ce diagnostic étant désormais opposable, cela signifie que les personnes lésées (acquéreurs ou locataires) peuvent se prévaloir de son contenu pour engager des poursuites, et l’utiliser, en somme, comme « preuve » du litige.

Le diagnostic de performance énergétique n’est donc plus exclusivement informatif : sa portée juridique est identique à celle de l’état des risques et pollutions, des diagnostics amiante ou plomb, etc. Seuls les travaux recommandés conservent une valeur indicative.

Deux cas de figure peuvent se présenter :

• Le DPE contient des erreurs susceptibles de léser les acquéreurs ou les locataires. Ceux-ci peuvent se retourner contre le propriétaire pour le contraindre à réaliser des travaux ou demander des dommages et intérêts. Le propriétaire, à son tour, peut se retourner contre le diagnostiqueur ayant remis le DPE fautif.
• Le propriétaire manque à ses devoirs, soit en omettant de remettre le DPE dans les temps, soit en en modifiant les résultats. Dans ce cas, sa responsabilité est pleine et entière : les locataires peuvent demander une baisse de loyer, et les acquéreurs une réduction du prix de vente, voire l’annulation pure et simple de la transaction.

Compte tenu de ce caractère opposable, il est indispensable au propriétaire de conserver un maximum de documents relatifs aux éventuels travaux de rénovation énergétique réalisés dans le logement, afin de les valoriser dans le nouveau DPE.

Dans quelles conditions réaliser un nouveau DPE ?

Au-delà du contenu du nouveau DPE et de la bonne compréhension des indications données, vos prospects et clients vont certainement se poser une autre question fondamentale : qui doit réaliser ce DPE nouvelle version, et quand ?

DPE existant ou inexistant

Avant tout, il faut distinguer deux situations :

• Il n’existe pas encore de diagnostic énergétique pour le logement, ou bien celui qui existe est trop ancien et sa validité est expirée. Il faut donc en faire réaliser un nouveau, par un diagnostiqueur, en cas de projet de vente ou de location.
• Il existe un DPE et il est encore valide : dans ce cas, les choses se compliquent, car la nouvelle version du diagnostic a vocation à remplacer complètement tous les DPE existants à l’horizon 2024.

DPE valide ou non

Qu’en est-il des DPE déjà réalisés et toujours valides, alors ? Des périodes de validité transitoires ont été prévues par le gouvernement. Un décret prévoit que :

• les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 resteront valables jusqu’au 31 décembre 2022 (avec l’obligation de les mettre à jour au-delà) ;
• les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valables jusqu’au 31 décembre 2024 (idem).

Notez que les DPE réalisés avant 2013 ne sont pas concernés par le décret et restent dans une zone de flou : certains les considèrent comme valables, d’autres non. La question n’est pas tranchée juridiquement parlant, et s’apprécie au cas par cas. Néanmoins, compte tenu de la durée de validité de 10 ans, la question ne se posera plus après le 31 décembre 2022, ces DPE ayant été réalisés, au maximum, jusqu’au 31 décembre 2012.

L’importance d’un DPE nouvelle version pour la vente

Même si vos clients vendeurs ou bailleurs disposent d’un DPE ancienne version toujours valide, il est intéressant de les encourager à réaliser un nouveau diagnostic dans le cadre de leur projet. Et ce, pour deux raisons :

• Les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à réévaluer la consommation énergétique de leur bien immobilier en vertu des changements apportés à la méthode de calcul « 3CL », afin de connaître avec précision la note énergétique du logement, et savoir s’il s’agit, ou non, d’une passoire énergétique. Pour rappel, ces biens énergivores seront progressivement interdits à la location.
• Les vendeurs ont, eux aussi, un avantage à réaliser un nouveau DPE, dans la mesure où ce diagnostic peut servir d’argument positif aux yeux acquéreurs, qui prêtent une attention toujours plus grande à la « valeur verte ». Or l’intérêt de la nouvelle norme du DPE réside dans une méthode de calcul plus fiable, donc plus sécurisante pour les acquéreurs.

De fait, le niveau de consommation énergétique des logements tend à influer sur l’évolution des prix à la vente, comme le montre l’étude annuelle des Notaires sur ce point.

Ainsi, à l’échelle nationale, on constate que les biens affichant des étiquettes F ou G se vendent entre 2 et 18 % moins chers que les biens de classe D, à caractéristiques équivalentes. Cette différence est plus notable pour les maisons (jusqu’à 18 % en moins) que pour les appartements (en moyenne, 13 % en moins). Ces décotes ne sont pas difficiles à expliquer : un bien énergivore nécessite des travaux à plus ou moins court terme, notamment pour les acheteurs qui prévoient de mettre en location.

Conséquemment, la présentation d’un DPE nouvelle formule pourrait bien constituer un « plus » dans le cadre d’une négociation autour du prix de vente. Même pour les logements énergivores, le nouveau DPE représente une opportunité : celle d’estimer les coûts nécessaires à la réalisation des travaux indispensables, ce qui permet de déterminer un prix avec plus de pertinence.

En somme, tous vos prospects et clients peuvent y gagner. À condition d’être bien conseillés – et c’est là que vous avez un rôle à jouer !